Affittare in nero: cosa si rischia

In seguito all’introduzione del nuovo regime della cedolare secca sulle locazioni, sono state introdotte importanti novità sul fronte della lotta all’evasione nell’ambito di affitti di case, immobili, appartamenti e fabbricati.

L’inquilino è sempre visto come parte debole dal legislatore nell’ambito dei contratti di locazione, tuttavia a rischiare in caso di affitto in nero sono entrambe le parti. Oltre alle sanzioni per entrambi, il padrone di casa perde la possibilità di sfrattare il conduttore con la classica procedura che può portare allo sfratto esecutivo e rischia di non poter riscuotere eventuali arretrati sull’ affitto che non gli sono stati versati. L’affittuario, invece, rischia di pagare la cartella esattoriale per l’evasione dell’imposta di registro e le conseguenti sanzioni provenienti dall’Agenzia delle Entrate.

Ma quando consideriamo un affitto in nero???

Il contratto di locazione si considera in nero quando non viene registrato entro 30 giorni dalla sua stipula. Il termine mensile è solitamente utilizzato per regolarizzare la scrittura privata pagando l’imposta di registro. La mancata registrazione del contratto implica l’applicazione di due sanzioni:

  • Dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi –minimo 200 euro-;
  • Dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva, quindi nei casi di dichiarazione non corretta o infedele.

Le sanzioni raddoppiano se si tratta di un immobile ad uso abitativo.

Inoltre la legge stabilisce che l’affitto non registrato sia da considerarsi nullo. Questo implica in due conseguenze:

  • La prima, di tipo processuale, incide sul diritto ad ottenere in tempi brevi il proprio appartamento indietro. Infatti, in caso di affitto in nero, il locatore non può usufruire della procedura di sfratto che gli consentirebbe, in massimo due istanze, di riappropriarsi dell’appartamento.
  • La seconda è di tipo sostanziale. Infatti, secondo una recente sentenza emessa dalla Cassazione, l’affitto in nero è di fatto un non affitto, poiché il contratto è nullo. Per questo, anche gli accordi intercorsi sono da considerarsi non validi. Quindi l’inquilino non solo può rifiutarsi di pagare i canoni di affitto arretrati, ma potrà chiedervi anche la restituzione di quelli già pagati.

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