La plusvalenza: cosa é e come si calcola

La plusvalenza immobiliare è il guadagno che si realizza quando si vende un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto entro i 5 anni dall’acquisto stesso.

Quando vendi un immobile, di solito cerchi di ottenere un prezzo maggiore del costo che hai pagato per l’acquisto. Se il mercato immobiliare è in crescita, infatti nel tempo tutti gli immobili aumentano di valore, e quindi possono essere rivenduti ad un prezzo più alto. Il profitto che ricavi dalla vendita di qualsiasi tipo di immobile (appartamenti, terreni, box, negozi, capannoni industriali) si chiama plusvalenza immobiliare.

Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi perché considera la plusvalenza un reddito diverso da quello derivante dal proprio impiego, quasi al pari di una rendita.

Questo reddito aggiuntivo però non viene calcolato sulla base imponibile IRPEF. Infatti, l’articolo 67, comma 1 lettera b) del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi dice:

“1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

  1. b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

La plusvalenza nella vendita di immobili è tassata quando tra l’acquisto e la successiva rivendita dello stesso immobile sono passati meno di 5 anni, quando l’immobile non è stato oggetto di una successione da parte del venditore, quando l’immobile non è stato adibito a residenza del venditore o di un suo familiare nella maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita dell’immobile in oggetto. La plusvalenza immobiliare, ossia il guadagno che si ottiene con la rivendita del bene, si realizza tramite una cessione a titolo oneroso, che oltre al trasferimento della proprietà può riguardare anche diritti reali.

Quando non si applica il principio di plusvalenza?

Abbiamo visto che devono porsi in essere delle condizioni particolari perché si parli di plusvalenza. Vediamo adesso in quali casi la stessa non sussiste: le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a immobile ad uso abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, a residenza principale propria o dei propri familiari.

Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

  • si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;
  • si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
  • si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale.

Come si calcola la plusvalenza?

La plusvalenza immobiliare si calcola in misura del 20% del profitto che è stato ricavato dalla vendita dell’immobile, ed è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF. Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; altrimenti può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Plusvalenza immobiliare prima e seconda casa

La plusvalenza immobiliare viene tassata attraverso un’imposta sostitutiva se la prima o seconda casa è stata ceduta a titolo oneroso. La plusvalenza imponibile si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo di acquisizione. Nel caso della seconda casa, poiché il venditore per definizione risiede in altra abitazione, la plusvalenza produrrà sicuramente una tassazione.

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